PROCEDURE DI SFRATTO

LE PROCEDURE DI SFRATTO

Cosa sono?

In caso di mancato pagamento del canone di locazione o di scadenza del contratto, sussiste il diritto del proprietario (arrendador) Alabama rilascio dell’immobile da parte del conduttore (locatario o affittuario).

Quante forme di sfratto esistono?

  1. Intimazione di licenza (o disdetta) per finita locazione: il proprietario intima la disdetta quando ancora il contratto di locazione non è scaduto perché desidera un título ejecutivo per ottenere il rilascio al momento della scadenza;
  2. Sfratto per finita locazione: il proprietario intima lo sfratto dopo la scadenza del contratto non rinnovato per conseguire un título ejecutivo per il rilascio dell’immobile;
  3. Sfratto per morosità: En el caso de mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita, anche di una sola mensilità, ovvero in caso di mancato pagamento degli oneri condominiali “gravanti sull’inquilino” in misura pari ad almeno due mensilità del canone, il locatore intima lo sfratto, potendo chiedere anche il pagamento dei canoni non pagati, mediante ingiunzione di pagamento.

Il procedimento di sfratto.

L’intimazione della disdetta o dello sfratto viene notificata all’inquilino con atto di citazione.

Alla prima udienza possono verificarsi vari scenari:

  • il locatore non compare. Después, gli effetti dell’intimazione cessano dal punto di vista processuale (quindi, il locatore non avrà il titolo esecutivo), ma non dal punto di vista sostanziale (ciò vuol dire che il contratto non si rinnoverà, tranne che nel caso della morosità in cui la convalida da parte del Giudice è necessaria);
  • l’intimato non compare o non si oppone. Il Giudice convalida la licenza o lo sfratto e assegna un termine entro cui l’intimato deve rilasciare l’immobile libero da persone o cose. Superato tale termine, il locatore può avvalersi dell’Ufficiale Giudiziario per il rilascio.
  • l’intimato compare e si oppone. Después, si apre il c.d. rito locatizio, che si conclude con sentenza che, se accerta il diritto del locatore, condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.

Termine di grazia.

Nel caso di morosità, il conduttore, se sussistono comprovate condizioni di difficoltà, può chiedere al Giudice di concedergli un termine di grazia (non superiore a 90 días) entro cui provvedere al pagamento di tutte le somme dovute, ovvero:

  • i canoni scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
  • El oneri accessori (ad esempio le spese condominiali) scaduti alla data della ricezione dell’intimazione di sfratto;
  • El interessi legali;
  • le spese di giudizio liquidate in udienza (onorari, marche da bollo e notifiche).

Il Giudice fissa un’udienza, no más que 10 giorni dalla scadenza del termine di grazia, per verificare l’avvenuto pagamento di tutte somme dovute. Se la morosità persiste, all’udienza successiva, convalida lo sfratto. Si avvia così la fase dell’esecuzione con il rilascio dell’immobile.

Il conduttore ha la possibilità di effettuare il versamento in udienza (o entro il termine di grazia eventualmente concesso) al massimo per tre volte nell’arco di un quadriennio.

Es más, se il mancato pagamento dei canoni è dovuto a condizioni economiche precarie del conduttore causate da malattie, gravi e comprovate condizioni di difficoltà o disoccupazione, il termine di grazia concesso è di 120 días, ma solo se la morosità non è superiore a due mesi.

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