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LOCAZIONE IN NERO: CONSEGUENZE PER IL LOCATORE

Il contratto di locazione non registrato è nullo e le somme versate devono essere restituite. Il proprietario del bene non può far semplicemente coincidere l’indennità di occupazione dell’immobile con il canone pattuito.

Corte di Cassazione, sezione III civile – sentenza n. 25503/2016.

Premessa

Quando si parla di “affitto senza contratto” si intende una locazione “in nero”, ossia un rapporto di locazione non regolarizzato dal punto di vista fiscale. Ciò può accadere quando le parti:

  • concludono un accordo verbale, senza stipulare un contratto scritto;
  • stipulano il contratto in forma scritta, ma non lo registrano;
  • stipulano un contratto in forma scritta e registrano, ma decidono di indicare un canone di locazione inferiore rispetto a quello concordato verbalmente.

La registrazione del contratto di locazione 

La legge stabilisce che tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate.

La registrazione è a carico del locatore che può chiedere all’inquilino il 50% della spesa (non oltre), salvo che il contratto ponga l’intero onere a carico del locatore. Il fatto che la legge imponga al locatore di registrare il contratto non esclude che, in difetto di ciò, tale adempimento sia eseguito dall’inquilino.

Una volta registrata la locazione, il locatore deve darne prova documentale all’inquilino nei successivi 60 giorni.

Conseguenze della locazione in nero

La locazione senza contratto (o con contratto non registrato) è nulla. E’ quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2005 (L. 30 dicembre 2004 n. 311) – art. 1 comma 346 -:

I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.

L’art. 3 comma 9 D.Lgs. 23/2011 ha esteso la nullità anche al caso in cui nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo.

Da tale nullità deriva una conseguenza importantissima: nessuna delle parti potrà far valere, dinanzi al giudice, i propri diritti derivanti dal contratto.

Ad esempio, il locatore non potrà chiedere un decreto ingiuntivo per i canoni di affitto non pagati dall’inquilino, né potrà intimare lo sfratto per morosità, dovendo necessariamente intraprendere il giudizio ordinario di rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo.

Dall’altro lato, il conduttore non potrà opporre resistenza dinanzi alla richiesta di rilascio dell’immobile prima della scadenza legale del contratto stesso. 

Indennità di occupazione in caso di locazione non registrata

Dalla nullità contrattuale deriva l’inefficacia assoluta della pattuizione, con la conseguenza che da essa non nasce alcuna obbligazione, né quella del pagamento del canone (e qualora sia stato pagato, il conduttore assume il diritto alla sua restituzione), né quella di godimento dell’immobile, con diritto per il proprietario al rilascio del bene.

Da tale situazione deriva l’obbligo del conduttore all’immediato rilascio dell’immobile, non avendo il diritto al godimento dello stesso né l’obbligo di pagamento del canone. Tuttavia, per il periodo di godimento del bene senza averne diritto, la Legge attribuisce al locatore il diritto a percepire l’indennità di occupazione.

Diversamente dalla situazione di nullità deriverebbe un vantaggio gratuito per il detentore, il quale beneficerebbe dell’immobile senza dover corrispondere nulla al proprietario, il cui patrimonio subirebbe, pertanto, un ingiusto impoverimento.

In altri termini, l’inefficacia assoluta, per la dedotta nullità contrattuale, comporta, in favore del proprietario, la nascita del diritto alla restituzione in termini monetari del valore economico del godimento del bene concesso all’altra parte sotto forma di indennità di occupazione.

Tale diritto va qualificato come obbligo di restituzione per equivalente del godimento del bene in favore del proprietario, pur avendo concorso con la sua condotta a cagionare l’invalidità del contratto. L’indennità di occupazione assolve alla funzione di reintegrare integralmente i patrimoni delle due parti del contratto nullo, come se questo non fosse mai venuto ad esistenza.

Per la misura dell’indennità, derivando da una nullità contrattuale, non può equipararsi al canone invalidamente pattuito; questa fa, infatti, determinata in misura congrua al mancato godimento dell’immobile (cfr. Tribunale di Taranto sentenza 12 novembre 2015, n. 3546).

Tale tesi è stata recentemente confermata dalla Corte di Cassazione con l’Ordinanza 23 novembre 2021n. 36253, in cui ha chiarito che:

nel caso di contratto di locazione nullo per mancata registrazione, il locatore ha diritto ad una indennità di occupazione ma che quest’ultima non può coincidere con quanto il locatore avrebbe diritto di pretendere ove il contratto fosse stato valido. Non è infatti sostenibile il principio secondo cui i rapporti contrattuali di fatto sono equiparati a quelli di diritto.

Indennità di occupazione in caso di locazione registrata

Accade spesso che, successivamente alla conclusione del contratto di locazione, il conduttore rimanga all’interno dell’immobile, nonostante non abbia più né il diritto di abitarvi né quello di pagare il canone mensile.

E’ evidente che, in questo caso, il proprietario subisca un danno dal fatto che, nonostante il contratto sia cessato e, di conseguenza, non abbia più diritto al canone di locazione, non rientri nella disponibilità materiale dell’immobile, non potendolo, così, sfruttare in alcun modo (né per esigenze abitative né, tanto meno, per concederlo in locazione a terzi).

In questi casi, soccorre in favore del proprietario l’art. 1591 Cod. Civ. il quale disciplina, appunto, i danni per ritardata restituzione, stabilendo che:

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Con ciò la Legge prevede che, qualora alla cessazione del contratto, il conduttore decida di rimanere arbitrariamente all’interno dell’immobile, egli dovrà versare al proprietario un’indennità di occupazione – questa volta – commisurata al canone di locazione originariamente pattuito, fino al rilascio definitivo del bene.

La prova del maggior danno

L’art. 1591 Cod. Civ. prevede, oltre all’indennità di occupazione in senso stretto, il diritto per il locatore di domandare il risarcimento del maggior danno subito a causa del comportamento illegittimo del conduttore.

Secondo la Corte di Cassazione, in questi casi, il locatore deve fornire la prova dell’eventuale maggior danno subito, dimostrando, ad esempio, che la ritardata restituzione dell’immobile abbia concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi a un canone superiore rispetto al corrispettivo convenuto con il conduttore inadempiente oppure di aver dovuto prendere in locazione un altro immobile per sé (Cass. n. 15899/2014).