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LOCAZIONE: IL DEPOSITO CAUZIONALE PUO’ ESSERE TRATTENUTO IN CASO DI MOROSITA’

La Corte di Cassazione con l’ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194 ha stabilito che la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è quello di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni.

Nei contratti di locazione ad uso abitativo (art. 11 l. 392/78) o a uso diverso (artt. 41 e 27 l. ci.t) , le parti possono prevedere che il conduttore versi al locatore una somma di denaro a titolo di cauzione al momento dell’instaurazione del rapporto locatizio. Tale somma non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttiva di interessi legali, che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

La funzione della cauzione è quella di assicurare al locatore una somma di denaro – di cui è già in possesso – che gli consenta di effettuare quelle riparazione ai danni arrecati, per dolo o colpa, dal conduttore alla cosa locata durante la locazione.

Tuttavia, la cauzione non può essere arbitrariamente trattenuta dal locatore, anzi l’esatto contrario.

Quando il contratto di locazione giunge alla sua naturale scadenza, le parti, di norma, procedono con il verbale di rilascio dell’immobile in cui descrivono lo stato della cosa locata e gli eventuali danni che vi sono.

Se non vi sono danni o se questi sono conseguenza dell’incuria del locatore o della mancata manutenzione gravante sul locatore o, ancora, dipendono dalla vetusta delle cose o dal loro normale logorio, il proprietario dell’immobile è tenuto a restituire la caparra.

Alcune volte si parla di mensilità morta, ossia il canone corrisposto attraverso la somma versata a titolo cauzionale. In questi casi, nulla è dovuto alla fine del rapporto, avendo il conduttore, di solito gli ultimi mesi, pagato il canone attraverso la cauzione inizialmente versata.

Nel caso in cui, invece, vi siano danni evidenti, le parti possono liberamente decidere di destinare la cauzione alle riparazioni, ma questa deve essere una loro scelta condivisa e mai imposta dal locatore, benché sia lui il proprietario della cosa danneggiata e, dunque, colui che ha l’interesse alla riparazione.

I danni possono riguardare sia l’immobile locato, sia le cose mobili o i complementi che eventualmente erano stati lasciati nel godimento del conduttore.

In mancanza di un accordo tra le parti per il risarcimento mediante la definitiva trattenuta della cauzione, il locatore non può decidere arbitrariamente di trattenere la cauzione contro la volontà del conduttore, ma per vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento del danno attraverso la ritenzione della cauzione stessa deve necessariamente agire in giudizio contro il conduttore chiedendo la sua condanna al risarcimento dei danni subiti, con la possibilità di trattenere il deposito cauzionale.

In altre parole, deve essere un giudice a stabilire se danni sono da imputarsi al conduttore e attribuire definitivamente la cauzione al locatore.

Orbene, con la Corte di Cassazione, con l’ordinanza del 5 gennaio 2023 n. 194 ha “esteso” la tutela offerta dalla cauzione anche ai danni diversi da quelli materiali arrecati alla cosa locata.

In particolare, la Suprema Corte ha esposto il principio secondo il quale la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è quella di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a cominciare da quello di pagamento dei canoni, compreso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso.

La cauzione, infatti, costituisce una una forma di garanzia a fronte degli eventuali inadempimenti della controparte e dei conseguenti danni che ne derivano, ivi compresa quella relativa al danno da lucro cessante (il mancato guadagno derivante dalla mancata corresponsione dei canoni dovuti).

Ne consegne, che il locatore, ad avviso della superiore ordinanza, è tutelato sia per i danni addebitabili al conduttore alla cosa locata, sia per i pregiudizi economici conseguenti dalla condotta inadempiente dell’inquilino relativa alla morosità.

In questi casi, il locatore potrà agire sia per lo sfratto per morosità sia per il riconoscimento del diritto alla definitiva ritenuta della cauzione inizialmente versata dal conduttore.