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LA LOCAZIONE COMMERCIALE

Premessa.

È quel contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro un determinato corrispettivo (canone). 

I tipi di locazione più diffusi sono sicuramente due, che si distinguono per il loro oggetto.

Le locazioni di beni immobili urbani e le locazioni di beni immobili non urbani (dette anche locazioni commerciali, da non confondere con l’affitto che, invece, è una particolare forma di locazione avente ad oggetto beni mobili o immobili produttivi).

Le locazioni commerciali.

La disciplina dei contratti di locazione non abitativa, cioè degli immobili concessi in locazione ad uso “diverso” da quello di abitazione, come l’esercizio dell’attività di industria, commercio, artigianato, turistico, nonché professionale, è contenuta negli artt. 27 ss. della legge sull’equo canone. 

La particolarità delle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione si rinviene nel diritto alla libera determinazione del canone, nella maggiore durata del contratto rispetto a quelle previste per gli immobili destinati ad abitazione e nella facoltà di disdetta attribuita alle parti.

La durata del canone.

A differenza delle locazioni ad uso abitativo, in quelle commerciali la durata del contratto, oltre ad essere maggiore al fine di tutelare l’interesse alla continuità dell’attività produttiva, è condizionata dal tipo di attività a cui è destinato l’immobile concesso o da concedere in locazione.

In particolare, la durata “minima” imposta dalla legge è:

  1. di sei anni, se si tratta di locazioni ad uso industriale, commerciale, artigianale, turistico o professionale;
  2. di nove anni se si tratta della locazione ad uso alberghiero o teatrale.

È nulla qualsiasi clausola che stabilisca, in favore del locatore, una durata inferiore a quella legale e il contratto s’intende stipulato per la sua durata ordinaria.

Le locazioni transitorie o stagionali.

Qualora l’immobile da concedere in locazione è destinato allo svolgimento: 

  1. di un’attività di carattere transitorio, le parti hanno la facoltà di determinare una durata contrattuale minore;
  2. di un’attività di carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare  il bene,  per  la  medesima stagione dell’anno successivo, allo  stesso  conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata  prima  della  scadenza  del  contratto.  In ogni caso, l’obbligo  del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

La facoltà di disdetta.

A differenza delle locazioni urbane, in quelle commerciali non opera lo schema del 4+4 o del 3+2, bensì il principio del tacito e automatico rinnovo.

In particolare, il contratto di locazione si rinnova in automatico per eguali periodi di tempo (quindi, per altri 6 o 9 anni) e alle medesime condizioni, tutte le volte in cui nessuna delle parti comunica all’altra tempestiva disdetta, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi (per le locazioni di 6 anni) o 18 mesi (per le locazioni di 9 anni) prima della scadenza.

Tuttavia, vi è un limite per il locatore relativamente alla prima scadenza contrattuale.

In vista della fine dei primi 6 o 9 anni, se il conduttore può comunicare la disdetta liberamente (cioè senza addurre alcuna giustificazione), la stessa facoltà non è prevista per il locatore: questi può esercitare la disdetta solo in presenza di specifici motivi. Essi sono:

  • destinazione dell’immobile ad abitazione o all’esercizio di un’attività commerciale, artigianale o professionale del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • lavori di notevole entità: demolizione e ricostruzione dell’immobile oppure ristrutturazione.

Soltanto dopo la prima scadenza il locatore può liberamente dare la disdetta del contratto. 

La facoltà di recesso.

Così come avviene nelle locazioni urbane, anche in quelle commerciali il potere di recesso dal contratto, durante la sua vigenza è attribuito al solo locatario, il quale può esercitarlo, per legge, quando ricorrono gravi motivi oppure liberamente se tale facoltà è stata stabilita dalle parti in sede contrattuale. 

In entrambi i casi, il recesso deve essere comunicato mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 26618/22 del 09.09.2022, ha stabilito, in tema di locazione di immobili adibiti a uso non abitativo, che le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo devono essere determinate da avvenimenti:

  • sopravvenuti alla costituzione del rapporto;
  • estranei alla volontà del conduttore;
  • imprevedibili;
  • tali da rendere per il conduttore oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.

Secondo la Corte il requisito della gravosità della prosecuzione del rapporto non può risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, ma dev’essere oggettiva e tale da determinare un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata.

L’indennità per la perdita di avviamento.

Qualora la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso imputabile al conduttore, questi ha diritto a un’indennità a titolo di perdita dell’avviamento commerciale.  

L’avviamento commerciale consiste nel maggior valore economico, rispetto a quello venale, attribuito all’immobile concesso in locazione, che trae origine dal fatto di essere stato destinato per un dato tempo a un’attività produttiva, elevandolo così a centro di attrazione e abitualità per la clientela.

L’indennità è pari alla somma di 18 mensilità (21 mensilità per le attività alberghiere) dell’ultimo canone corrisposto. L’importo si raddoppia se l’immobile viene adibito da un nuovo soggetto alla stessa attività esercitata dal precedente conduttore.