Al momento stai visualizzando I CONTRATTI DI LOCAZIONE

I CONTRATTI DI LOCAZIONE

Cos’è la locazione

È quel contratto con cui una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (conduttore o locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro un determinato corrispettivo (canone).

I tipi di locazione più diffusi sono sicuramente due, che si distinguono per il loro oggetto.

Le locazioni di beni immobili urbani e le locazioni di beni immobili non urbani (dette anche locazioni commerciali, da non confondere con l’affitto che, invece, è una particolare forma di locazione avente ad oggetto beni mobili o immobili produttivi).

Le locazioni di beni immobili urbani

I contratti aventi ad oggetto gli immobili urbani (appartamenti, villini, loft, ecc.) sono stati oggetto di due importanti interventi normativi. La cosiddetta legge sull’equo canone (l. 392/1978), che aveva introdotto due importanti criteri inderogabili: il calcolo del canone in base ai criteri stabiliti dalla legge stessa (equo canone) e la durata “minima” del contratto di locazione di quattro anni.

L’equo canone aveva avuto come effetto quello delle locazioni in nero, in cui le parti determinavano canoni superiori a quelli stabiliti per legge. Per superare il problema, il legislatore decise di sostituire quasi integralmente la disciplina del 1978 (limitatamente alle locazioni urbane) con la l. 431/1998, che ancora oggi è il testo normativo fondamentale di questi tipi di contratti.

La legge del 1998 ha avuto il ruolo di introdurre due grandi tipologie contrattuali:

  1. il contratto a canone libero, in cui le parti possono liberamente determinare il canone di locazione, ma la durata del contratto non può essere inferiore a quattro anni;
  2. il contratto a canone concertato, in cui le parti non possono liberamente concordare il canone di locazione (che va adeguato a quanto previsto dagli accordi raggiunti al livello territoriale dalle organizzazioni di categoria), ma la durata del contratto è inferiore a quello a canone libero, essendo di soli tre anni.

Ad essi si aggiungono i contratti di locazione ad uso transitorio, i quali sono caratterizzati da una durata che oscilla tra 1 e 18 mesi e dall’esistenza di un’esigenza “transitoria” di studio, di lavoro, di salute, ecc. che deve essere indicata nel contratto e provata documentalmente.

Altra importante novità è rappresentata dalla stipulazione del contratto in forma scritta, sotto pena di nullità dello stesso, rilevabile anche autonomamente da parte del giudice.

La facoltà di disdetta del locatore

Per i contratti a canone libero, alla scadenza dei primi quattro anni, è previsto il rinnovo automatico per altri quattro anni, salva la facoltà per il locatore di impedirlo, dandone comunicazione di disdetta al conduttore almeno sei mesi prima, ma solo se ricorrono una delle ipotesi previste dall’art. 3 legge 431/1998 (esempio, quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure quando vuole vendere l’immobile o quando intenda eseguire opere di ristrutturazione per le quali la permanenza del conduttore è di ostacolo).

Per i contratti a canone concertato, invece, alla scadenza dei primi tre anni, il contratto è rinnovato di diritto per altri due anni, salva la facoltà del locatore di impedire il rinnovo nei modi e qualora ricorrano gli stessi casi previsti dall’art. 3 l. 431/98.

Il diritto di recesso del conduttore

Il locatore, al di là della facoltà di disdetta dal contratto, durante la sua vigenza non può recedere, neanche con preavviso.

Il locatario, invece, può sempre recedere dal contratto, dando un preavviso di almeno sei mesi prima, ma a condizione che sussistano gravi motivi che, a differenza della facoltà di disdetta per il locatore, non sono predeterminati dalla legge.

Nel contratto, in ogni caso, le parti possono, , stabilire una facoltà di recesso dal contratto solo in favore del conduttore senza il vincolo dei gravi motivi (cosiddetto recesso ad nutum o senza giustificazione).

La scadenza del contratto

Indipendentemente dalla tipologia di contratto prescelta, il rinnovo automatico implica che il contratto stesso prosegue alle stesse condizioni di prima.

Solo alla seconda scadenza degli ulteriori quattro anni o due anni, il contratto può essere liberamente non rinnovato oppure rinegoziato, ossia rinnovato a nuove condizioni.