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CONTRATTO DI LOCAZIONE A USO TRANSITORIO

I contratti di locazione ad uso abitativo sono disciplinati dalla legge n. 431/98 che prevede tre distinte tipologie contrattuali:

a) il contratto ordinario a canone libero, altrimenti detto 4+4;

b) il contratto parzialmente concertato, cosiddetto 3+2;

c) il contratto di locazione transitoria e per studenti universitari.

Con questo tipi di contratto, il locatore (il titolare di diritto reale sull’immobile) concede in godimento per un limitato periodo di tempo (e, a volte, per un’esigenza transitoria individuata) un immobile destinato ad abitazione civile a un conduttore, dietro pagamento di un corrispettivo periodico (canone).

Contratto di locazione a uso transitorio

È quella tipologia di contratto di locazione per uso abitativo utilizzata per esigenze temporanee (non turistiche) del locatore o del conduttore, con una durata che oscilla da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi (derogando, in tal modo, alla previsione temporale dei contratti a canone libero o concordato).

Si tratta di un modello derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto.

Non deve essere legato ad esigenze o finalità turistiche, piuttosto, di studio, di lavoro, di salute. Restano esclusi i motivi di studio universitario, per i quali è individuata una species contrattuale a parte, il contratto di locazione per studenti).

La normativa di riferimento

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’art. 5 della l. n. 431/1998 e dall’art. 2 del d.m. 30 dicembre 2002 (del Ministero delle infrastrutture e dei Trasporti), che definisce le condizioni e le modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio, nonché dagli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari e inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile.

La forma e il contenuto del contratto

Il contratto di locazione transitorio, a pena di nullità, deve essere redatto in forma scritta (anche utilizzando i modelli predisposti dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture, allegati, alle lettere C e D, al decreto ministeriale 30 dicembre 2002) e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione di questo tipo di contratto è obbligatoria in quanto la sua durata è sempre superiore ai 30 giorni.

Gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto sono:

  1. le generalità delle parti;
  2. la descrizione dell’immobile;
  3. l’indicazione dell’importo del canone;
  4. le modalità di versamento del canone;
  5. la durata della locazione;
  6. l’espressa indicazione dell’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede).

In caso di mancata indicazione dell’esigenza transitoria…

I contratti a uso transitorio, per essere validi ed efficaci, devono rispettare le seguenti condizioni:

  1. la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
  2. l’allegazione, al contratto, di un’apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
  3. la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine (Cass. 20 febbraio 2014 n. 4075).

Nel caso in cui l’esigenza transitoria venga omessa ovvero venga meno, la conseguenza sarà quello della conversione di diritto del contratto alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero e, pertanto, del suo assoggettamento alla normale durata di 4 anni rinnovabili per ulteriori 4.

La norma, infatti, consente una durata minore del contratto ponendo un’eccezione che, in quanto tale, non solo deve essere espressamente pattuita, ma deve essere anche espressamente giustificata.

Dal punto di vista probatorio, grava sulla parte interessata un onere di allegazione e prova sia di detta clausola che della ragione di deroga delle norme sulla durata legale. Incombe, pertanto, al locatore che eccepisca la destinazione dell’immobile ad uso transitorio dimostrare la ricorrenza dei relativi presupposti (Cass. n. 19345/2008).

La determinazione del canone

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti.

Tuttavia, vi sono alcune zone territoriali in cui l’importo del canone di locazione è determinato applicando specifici accordi territoriali. In tal caso, il canone dovrà corrispondere a quello determinato dagli appositi accordi territoriali. Le città sono individuate dall’art. 2 comma 2 d.m. 5 dicembre 2002.

Il rinnovo

Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore. La cessazione del contratto, infatti, si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.

Cessato il termine stabilito per il contratto, tuttavia, è possibile che lo stesso sia rinnovato, purché l’esigenza temporanea perduri oltre la scadenza dello stesso (ad esempio, si pensi all’ipotesi di proroga del contratto di lavoro a termine).

A tal proposito è indispensabile comunicare all’altra parte il protrarsi dell’esigenza con raccomandata. Inoltre, per il rinnovo, il prolungamento dell’esigenza andrà dimostrato, allegando il documento relativo (ad esempio la proroga del contratto del lavoro a tempo determinato).

Il recesso anticipato

Il conduttore ha sempre la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto di locazione transitorio, previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata, entro la tempistica contrattualmente concordata.

La normativa prevede genericamente un termine di sei mesi, ma in caso di transitorietà generalmente il preavviso è di 1 mese se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi o di 3 mesi quando la durata del contratto è fino o superiore a 12 mesi.

In alcuni contratti di locazione transitoria vengono inserite delle clausole che vietano al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto anche per gravi motivi. Queste clausole devono intendersi invalide e, dunque, vanno considerate nulle e come non apposte. Ne consegue che la facoltà di risoluzione anticipata del contratto di locazione per gravi motivi è un diritto non rinunciabile da parte del conduttore.