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CASA IN AFFITTO: MUFFA E RIMEDI

Quali sono gli obblighi del locatore?

Con il contratto di locazione il locatore (il proprietario della casa) assume il dovere di consegnare all’inquilino l’immobile in buono stato di manutenzione.

Durante la locazione, il locatore ha, inoltre, l’obbligo di mantenere l’immobile in condizioni idonee a servire all’uso convenuto, come, per esempio, quello abitativo.

Il locatore, infatti, ha l’obbligo di eseguire tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie necessarie al pieno godimento dell’immobile, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che, invece, sono di competenza del conduttore.

Muffa: quali conseguenze.

Non c’è dubbio che la muffa possa essere molto pericolosa per la salute di chi ci vive a contatto. Il rischio del nascere di allergie o più gravi fenomeni aumenta esponenzialmente se l’esposizione è costante, così come accade se si tratta della propria casa.

La muffa può avere varie origini: può, nella maggioranza dei casi, derivare da perdite idriche (infiltrazioni) o dello scarso isolamenti termico delle pareti (scarsa coibentazione). Ma può avere origini anche a causa della scarsa ventilazioni dell’immobile e, in questo caso, dipenderà da incuria dell’inquilino.

Qualora la muffa dipenda da vizi o fatti non imputabili all’inquilino, il conduttore deve darne immediato avviso al locatore, il quale ha il dovere di intervenire tempestivamente per rispristinare il buono stato di manutenzione dell’immobile, effettuando tutte le riparazioni necessarie a proprie spese.

Se, invece, s i accerta che la muffa derivi da colpa del conduttore, sarà quest’ultimo a dovere sostenere tutte le spese di riparazioni e ripristino dell’immobile nelle sue originarie condizioni.

Nel caso di colpa del proprietario dell’immobile, le riparazioni devono essere eseguite nel minor tempo possibile, di modo tale da arrecare il minor disturbo possibile. La legge stabilisce che il conduttore deve tollerare le riparazioni per un massimo 20 giorni, decorsi i quali acquista il diritto alla riduzione del canone in misura proporzionata alla durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento.

(Segue) quali rimedi ha il conduttore?

Se la muffa dipende dalla colpa del locatore, il conduttore, dopo aver sollecitato le dovute riparazioni ai fini del ripristino della piena vivibilità e abitabilità dell’immobile entro un termine congruo, può avvalersi di 2 rimedi offerti dalla legge:

1) la risoluzione del contratto per inadempimento, da cui deriva lo scioglimento del contratto. In questo caso, il conduttore sarà costretto a rilasciare l’immobile in esecuzione della sentenza che determina la cessazione della locazione.

2) la riduzione del canone di locazione proporzionato al minore godimento dell’immobile causato dalla presenza della muffa. Questa soluzione è preferibile qualora la muffa non sia preponderante e, nonostante la sua presenza, l’abitazione abbia subito solo una parziale riduzione nel suo godimento. Essa assolve anche a un’altra funzione: quella di costringere “economicamente” il proprietario a eseguire le riparazioni che gli competono.

In entrambi i casi, il locatore è tenuto a risarcire al conduttore tutti i danni materiali e alla salute che gli siano derivati a sé e alla propria famiglia dalla muffa presente nell’immobile. Si pensi ai danni causati alla mobilia, ai vestiti o, nei casi più gravi alla salute, qualora gli abitanti abbiano accusato allergie o altre patologie respiratorie comprovate da certificazione medica.

(Segue) e l’obbligo di pagare il canone viene sospeso?

Qualora la muffa sia imputabile al proprietario della casa, il conduttore non può arbitrariamente decidere di sospendere il pagamento del canone di locazione in caso di rifiuto del locatore all’esecuzione delle riparazioni necessarie.

La legge italiana, infatti, non ammette l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni, ossia di farsi giustizia da sé.

Il conduttore nel caso in cui decida di non pagare più il canone di locazione rischia, a prescindere dalla presenza di vizi nell’immobile, lo sfratto per morosità e ciò anche qualora non provveda al pagamento anche di una sola mensilità.

Tuttavia, la giurisprudenza ha riconosciuto solo un caso in cui l’inquilino sia legittimato a sospendere il pagamento del canone e cioè qualora la casa sia diventata completamente inabitabile e il conduttore e la sua famiglia siano stati costretto ad andare via. Si tratta della c.d. eccezione di inadempimento, opponibile dal conduttore qualora il proprietario dell’immobile pretenda il pagamento dei canoni insoluti.

In conclusione, la legge riconosce dei diritti e delle tutele all’inquilino, ma deve esercitarli nel modo corretto per non porsi dal lato del torto.